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房市寒流吹進法拍市場，由於近年房價高漲、財務困窘屋主多能在一般市場以合理價格出脫房屋，整體法拍市場維持低量供給，但買方進場信心低落，今年第一季全台拍賣移轉僅609棟、年減32.5％，創下十年來同期新低。

據內政部統計顯示，2020年以前每年全台拍賣移轉棟數多在5,000棟以上，近年雖然因升息等因素房貸利率脫離1字頭極低利環境，不過房價急漲、屋主資產多能順利出脫，使法拍供給持續減少，2023、2024年均在4,000棟以下，今年首季更出現近年新低量。

六都中包含台北、新北、台中及台南等四都拍賣移轉棟數皆創十年新低，尤其過去法拍市場規模最大的新北市，首季更僅不到百件、年減逾五成，僅有桃園市出現正成長。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，近期房市處於冷凍期，買方對房市未來欠缺信心，購屋腳步較顯謹慎，也期待日後還有更低價出現，因此不願將資金投入屋況較不明朗的法拍物件；而近年來房價漲勢兇猛，屋主如真遇財務問題，開出合理價格則可輕鬆甩賣找到下家，不至於讓愛屋淪落拍賣，致使法拍市場供給稀缺。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房仲業者指出，2024年台北市屋齡超過30年的交易占54.7%，相當於每成交2件就有1件是屋齡30年以上的老屋。六都中平均交易屋齡以桃園最年輕，但2024年第4季住宅平均交易屋齡21.7年，較2023年同期增加2.5年。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2024年台北市住宅交易中，平均每2戶就有1戶屋齡超過30年；其中，大安區老屋交易占比更高達7成。

陳金萍說明，屋齡較大的老屋大都坐落於精華地段，購屋需求穩定，市場接受度高，銀行房貸鑑價額度通常不會太低，吸引自住與資產配置族群入主。

台灣房屋集團趨勢中心統計內政部不動產資訊平台資料，2024年第4季住宅交易，桃園平均交易屋齡為21.7年，雖為六都最幼齒，不過較去年同期的19.2年增加了2.5年，逐漸呈現「初老現象」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，桃園去年第4季老屋交易占比明顯上升，40年以上的老屋交易占比達18.7%，較第3季成長2.9個百分點；30至40年屋齡上升至15.8%，增加1.8個百分點，合計30年以上老屋交易占比達34.5%，等於每3筆交易就有1筆是高齡老屋。

張旭嵐表示，桃園市房價親民，長期以來被視為北台灣最宜居的都市，購屋需求穩定；不過若考量交通地段和生活機能，仍會以發展最完整的成熟商圈為優先。由於成熟商圈素地稀少，房市供給以中古屋居多，且老屋公設比低，實用性大，吸引精打細算的小資家庭，也推升整體交易屋齡。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新竹市歷年來最大規模的土地開發案件「光埔二期自辦市地重劃區」，工程進度已達75%，為掌握民間自辦市地重劃公共設施施工品質，新竹市政府日前邀請內政部土地重劃工程處，與市府工程施工查核小組共同辦理本案第6次工程查核作業，針對計畫道路、公園與管線等設施進行稽查，以確保各項公共設施符合施工品質標準。

光埔二期自辦市地重劃區面積達97公頃，是新竹市歷年最大規模的土地開發案，整體工程主要由民間自行發包施作，市府以公共安全與市民利益為原則監管。

竹市府工程施工查核小組召集人陳永源表示，公共工程施工首重「品質控管」，隨著光埔二期重劃區工程進度持續推動，區內道路路型與公園景觀雛形已明顯可見，重劃後的輪廓越來越清晰，為確保施工圖說與現場施作品質一致，由查核小組成員逐項比對設計圖面，並實地檢視各分項工程執行情形，並提出具體建議。

地政處表示，依據《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》第32條規定，自辦市地重劃案在總工程進度達30%及75%時，應向主管機關申請辦理查核。考量光埔二期自辦市地重劃區範圍廣達97公頃，工程項目涵蓋多項公共設施，施工介面複雜，涉及單位也相當多元，為確保施工品質無虞，市府主動提高查核頻率，將工程查核點增加至進度達15%、30%、45%、60%、75%、90%等六個階段，透過嚴謹的工程查核機制，加強公共工程品質控管，確保後續交付使用的公共設施能符合市民期待，提升整體市地重劃品質。

地政處指出，為持續朝「交通暢行」城市願景邁進，市府繼去年2月提前通車慈濟路、關新路延伸段，12月再完成慈祥路延伸至埔頂路段後，此次查核特針對慈濟路往北延伸、埔頂一路延伸至公道五路現況進行實地勘查，並與重劃會協調後續工項排程，力拼先行開放通車。

其中，慈濟路北延段目前正進行道路柏油面層鋪設、標線標誌號誌等工程，後續還需克服界面整合等困境，預計於今年下半年優先通車；另埔頂一路延伸至公道五路之路段為貫穿關埔地區南北的重要交通主軸，目前重劃會已加快工序，全力趕辦中，同樣預計今年底前通車。

隨著光埔一期開發飽和，二期的推動也早已被建商鎖定，許多在地大型建商卡位進駐，像是惠宇、富宇、昌和、昌益、豐邑、京城等，另外像是豪宅建商華固建設也陸續買下兩筆土地。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，若以房價來說，未來光埔二期土地價格並不便宜，房價從8字頭起跳可能是基本值，甚至聽到當地人傳言成交價會破百萬，這個傳言能否成真，還是要看消費者接受度。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據財政部最新的房地合一稅統計數據顯示，政府積極推動的房地產打炒房政策已見成效，短期投機客明顯退場。去（2024）年持有5至10年後轉售、適用20%稅率的案件比例大幅增加，已成為市場上的主要交易類型。與此同時，持有1年內即轉售、適用45%高稅率的案件比例則顯著下降。此外，由於近年房價普遍上漲，導致更多轉售案件的獲利超過免稅額度，使得免稅案件的比例也創下歷年新低。

短期交易占比明顯減少 持有5至10年轉售躍居主流

財政部的房地合一稅最新統計指出，2024年持有5至10年後轉售、適用20%稅率的案件占總課稅案件的36.1%，相較於2022年增加了6.5個百分點。反觀持有1年內即轉售、適用45%稅率的案件比例則下降至18.2%，較兩年前減少了7.3個百分點。若觀察去年央行實施第七波信用管制後的第四季數據，稅率45%的短期交易占比更進一步下滑至15.7%，而20%稅率的持有5至10年轉售占比則顯著提升至40.8%，顯示短期交易降溫的趨勢更加明顯。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，去年央行接連祭出信用管制措施，導致下半年房市交易量萎縮。在房價增值空間有限且稅務成本偏高的情況下，短期轉售的獲利空間受到壓縮，價格競爭力也難以與長期持有者相比。此外，銀行在房地產估價方面也趨於保守，特別是針對一年內有交易紀錄的物件，多半會採取較低的價格作為放貸依據，以避免房價被過度哄抬，這也使得短期交易在估價上處於劣勢，進而導致待售期拉長，促使短期交易減少。

房地合一稅免稅案件比例創下歷史新低

值得注意的是，去年房地合一稅的免稅案件占比僅約兩成，創下歷年新低，資深經理陳定中表示，免稅條件包括無獲利或賠售，以及符合連續設籍自住滿6年且獲利在400萬元以下的案件。然而，近年房價上漲，交易賠售的機率降低，加上多數長期持有者的轉售獲利，很有可能超過400萬元的免稅額度，是造成近兩年免稅案件占比減少的主要原因。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在房地合一稅及央行祭出選擇性信用管制後，短期交易出現減少！根據財政部最新統計，2024年房地合一稅總件數達13.4萬件，相較前一年成長約1.7萬件，但隨著央行祭出選擇性信用管制，且銀行限貸令未解，去年第4季總件數約2.6萬件，與第3季相比，減少約1萬件。

依據財政部統計，全年房地合一稅的稅率分布，稅率20%的案件，即持有5至10年轉售的交易，仍為最大宗，且占比逐年升高，2024年達到36.1%，而2年以內交易的稅率45%，占比18.2%，相較2022年的25.5%，減少7.3個百分點，顯示短期交易有下滑趨勢。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年央行接連祭出第六波、第七波信用管制措施，使得下半年房市交易量逐漸萎縮，而短期轉售交易因增值空間有限，且稅務成本提高，讓利幅度和價格競爭力不及早年就購入的長期持有者，加上銀行估價偏向保守，尤其同一物件在一年內有交易紀錄，多半取低價作為放貸依據，避免行情被過度哄抬，導致待售期拉長，短期交易逐漸減少。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，稅率20%的案件為房地合一稅長期的主流，主要是持有期間與稅率差異明顯所致，現行房地合一稅持有2至5年轉售的稅率35%，持有5到10年轉售的稅率20%，超過10年轉售則為15%，使得持有期間屆滿5年左右，稅負差距高達15%，但持有滿10年，稅負差距僅5%，眼見節稅效益遞減，持有者多半選擇持有5至10年獲利了結。

此外，除了持有2年內、轉售交易的45%稅率案件占比降低，去年免稅案件的占比也創下歷年新低，約2成的案件免稅。陳定中提醒，房地合一稅有三種情況可望免稅，包括無獲利、賠售，不需課徵房地合一所得稅，以及連續設籍自住滿6年，可享有400萬元免稅額；而近年房價上漲，交易的賠售機率降低，多數長期持有者的轉售獲利，有機會超過400萬元免稅額，讓近兩年免稅案件占比減少。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據財政部最新統計資料，2024年房地合一稅總件數達13.4萬件，雖較2023年成長約1.7萬件，不過隨打炒房政策影響，第7波信用管制上路後，2024年第4季總件數僅約2.6萬件，比第3季減少約1萬件。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年央行接連祭出第6波、第7波信用管制，下半年的房市交易量也逐漸萎縮；而短期轉售的交易，因房價增值空間有限、稅務成本高的情況下，讓利幅度和價格競爭力不及早年購入的長期持有者。

張旭嵐指出，觀察全年房地合一稅稅率分布，持有5至10年轉售交易的稅率20%案件，仍為最大宗，且占比逐年走高，2024年達36.1%；持有2年內交易須繳45%重稅案件，2024年占比18.2%，比2022年的25.5%減少7.3個百分點，短期交易有下滑趨勢。

另外，現在銀行估價偏向保守，尤其是同一物件一年內有交易紀錄的物件，多半取其低價作為放貸依據，避免行情被過度哄抬的問題，因此這類估價上也趨向劣勢，也導致待售期拉長、短期交易逐漸減少。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，稅率20%的案件長期為房地合一稅的主流，主要是持有期間與稅率差異最明顯所致。現行房地合一稅持有2至5年轉售，稅率35%，持有5至10年轉售，稅率20%，超過10年轉售則為15%，因此持有期間屆滿5年前後，稅負差距高達15%；但屆滿10年前後，稅負差距僅5%，節稅效益遞減，因此持有者多半選擇在持有5至10年時獲利了結。

值得一提的是，除了持有2年內轉售交易的45%稅率案件占比走低外，去年免稅案件的占比也創下歷年新低，僅約2成的案件免稅。

陳定中指出，房地合一稅有3種情況可望免稅，首先是沒有獲利，其次是賠售，不需課徵房地合一所得稅；第三種情況是連續設籍自住滿6年的案件，可享有400萬元免稅額。而近年房價上漲，交易的賠售機率降低，多數長期持有者的轉售獲利頗有機會超過400萬元免稅額，因此近兩年免稅案件占比減少。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

政府打炒房奏效，短期投機客收手？根據財政部房地合一稅最新統計資料，2024年房地合一稅總件數達13.4萬件，雖較2023年成長約1.7萬件，不過隨著打炒房政策加壓，第七波信用管制上路後，2024年Q4總件數僅約2.6萬件，足足比Q3少了約1萬件。



全年房地合一稅稅率分布，稅率20%的案件，也就是持有5~10年轉售的交易，仍為最大宗，且占比逐年走高，2024年達36.1%。2年內交易的45%重稅占比，2024年18.2%，比2022年的25.5%減少7.3個百分點，短期交易有下滑趨勢。

 

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年央行接連祭出第六波、第七波信用管制，下半年的房市交易量也逐漸萎縮，而短期轉售的交易，因房價增值空間有限，稅務成本高的情況下，讓利幅度和價格競爭力不及早年就購入的長期持有者。



此外，現在銀行估價偏向保守，尤其是同一物件1年之內有交易紀錄的物件，多半取其低價作為放貸依據，避免行情被過度哄抬的問題，因此這類估價上也趨向劣勢，也導致待售期拉長，促使短期交易逐漸減少。



台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，稅率20%的案件長期為房地合一稅的主流，主要是持有期間與稅率差異最明顯所致。現行房地合一稅持有2~5年轉售，稅率35%，持有5~10年轉售，稅率20%，超過10年轉售則為15%，因此持有期間屆滿5年前後，稅負差距高達15%，但屆滿10年前後，稅負差距僅5%，節稅效益遞減，因此持有者多半選擇在持有5~10年時獲利了結。

 

值得一提的是，除了持有2年內轉售交易的45%稅率案件占比走低外，去年免稅案件的占比也創下歷年新低，僅約2成的案件免稅。



陳定中指出，房地合一稅有三種情況可望免稅，首先是沒有獲利，甚至賠售，因此不需課徵房地合一所得稅；再者是連續設籍自住滿6年的案件，可享有400萬元免稅額。近年房價上漲，交易的賠售機率降低，多數長期持有者的轉售獲利，頗有機會超過400萬元免稅額，因此近2年免稅案件占比減少。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

個人綜所稅申報將在5月登場，實務申報中常見的錯誤再次浮上檯面。根據歷年報稅經驗與實務審核案例整理，民眾最容易踩雷的4大申報誤區包括：扶養親屬認定、扣除額使用錯誤、申報方式混淆與遺漏特殊所得，提醒納稅人申報前應仔細檢視，避免補稅與裁罰風險。

常見狀況如誤將成年未就學、待業或服役中子女列為受扶養人，或忽略年滿70歲的旁系親屬（如伯父母）並不適用較高免稅額。正確判定是否具「無謀生能力」與實際共同生活事實，是申報扶養的關鍵。

部分民眾將醫美、坐月子、矯正牙齒等非醫療性質支出誤列為醫療費，或未檢附保險費收據與正確身份資料。也有申報房貸利息時，未確認是否為「自用住宅」，或疏忽須與申報戶成員設籍於同一地址，導致遭審核剔除。

報稅年度須以實際結婚登記日為準，若於去年尚未登記，今春結婚者仍須分開申報去年所得。此外，新成年子女是否要自行申報，亦需考量是否符合扶養資格後決定。

民眾常遺漏海外股利、美股投資獲利、黃金買賣所得等，或誤認軍公教退休金的優惠存款利息屬免稅。實際上，若海外所得全年合計達100萬元，須納入基本所得額計算；財產交易所得亦須詳實列報。

今年綜所稅申報延長一個月至6月30日截止，財政部建議民眾善用網路報稅系統的查調與試算功能，事前盤點申報資料與各項扣除額條件，才能順利完成報稅、遠離補稅風險。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

自去年下半年房貸緊縮、央行信用管制，房價高檔進入盤整期，根據最新發布的信義房價指數顯示，第一季七大都會有五都房價較上季下跌，整體季跌0.62％，房價水準大致回到去年房貸管制前的表現。信義房屋認為，近期國際經濟局勢動盪若金融市場能儘快回復秩序，國內房價短期波動不致於太大。

信義房價指數顯示，第一季全台房價指數為168.42，季減0.62％、年增5.99％，包括台北市、桃園、新竹、台中、台南、高雄等多數都會區房價歷高點均出現在去年第四季，除了新北、桃園外，其餘都會區今年第一季房價均較去年第四季下跌，不過新北市首季房價仍創歷史新高。

與去年同期相較，除了台北年漲幅僅約在1％左右外，其餘都會區年漲幅也都從過去的雙位數收歛至5％～9％，年漲幅已明顯較為緩和，過去幾年房價持續上漲的現象，出現盤整趨勢。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，這波房價高檔就出現在央行第七波選擇性信用管制上路時，今年第一季台股從2.36萬點，修正到2.07萬點，股市跌幅也將近3,000點，加上房貸申請不易等因素，市場風向已經改變，第一季不少都會區房價下跌，房市已經從高點轉折進入盤整期，加上4月關稅戰引發的股災，房市風向已經從賣方市場逐漸轉為買方市場。

曾敬德表示，第二季市場出現新動盪，房市挑戰一波接著一波，特定題材區域的房價漲幅實在太快，預售市場也出現明顯量縮，房市進入盤整期的跡象日益顯著，若金融市場可以快點恢復秩序，則房市即使進入修正期，預料短期波動幅度也不至於太大。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

立法院日前審查《住宅法》修正草案，針對社會住宅需求調查、租屋資訊透明化、包租代管失衡等長期存在的問題，多位立委與民間團體提出修法建議。民團與會後痛批內政部以「維持政策彈性、無須修法」為由，全面反對所有修法條文，連先前曾表示願意研議的項目也不支持入法，背棄當初居住正義的承諾。

民間長期推動居住改革的團體OURs質疑，政府規劃2032年前要興建25萬戶社宅，但內政部掌握需求的資料竟然還停留在14年前的調查報告，戶數、地點、房型配置是否符合實際需求，根本沒有清楚掌握。

OURs指出，若沒有法律授權建立全國統一的社宅登記平台，各縣市也無法整合需求資訊、檢核資格，事實上，內政部曾在今年3月的公聽會上表態願意研議平台設置，但卻又在修法審查時反對把這項機制明文化，令人不解。

OURs指出，在租屋市場資訊透明化部分，政府每年編列上百億租金補貼，但租金資料至今缺乏屋齡、物件型態、每坪單價等細項分類，導致租金行情失真，甚至出現「台北租金比新北便宜」等荒謬數據。

OURs表示，內政部雖曾承諾要改善統計方式、補強資料分析，但若不修法強制落實，是否又要讓民眾「相信政府，再等八年」？

另一項備受關注的包租代管政策，也因誘因設計不足，導致「代管」比例大幅超過「包租」，無法真正穩定租金、照顧弱勢。

OURs指出，內政部每年政策計畫雖規劃包租與代管各半，但實際上包租比例僅約23%，且逐年下滑，民間與部分立委因此主張，應提高包租經費補助、租稅優惠，並與衛福部協作提供弱勢承租戶支援，但內政部依然以「不應限制政策彈性」為由反對修法。

OURs質疑，內政部曾親口承諾會努力提高包租比例，若沒有修法授權與誘因設計，請問內政部要如何兌現承諾？難道繼續靠空口說白話，要求市場「自行配合」？

回顧過去，即使有明文修法規範，政府也可能怠於履行，例如2021年《住宅法》規定應制定社宅分級收費原則，但至今四年過去仍未完成。OURs批評，若連寫進法律都能拖延不做，政府更難讓人相信不用修法就能改革。

OURs強調，居住政策攸關千萬租屋族與社宅需求戶的權益，內政部若一味以「政策彈性」為擋箭牌，拒絕回應各界合理改革訴求，恐怕只是變相背棄居住正義的承諾。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】